BẤT ĐỘNG SẢN RƯỜM RÀ - VÌ SAO

[BẤT ĐỘNG SẢN RƯỜM RÀ - VÌ SAO] Tôi đang tìm kiếm và cân nhắc việc mua trả góp bất động sản (BĐS) để tích lũy vốn và đầu tư. Có một điều làm...

[BẤT ĐỘNG SẢN RƯỜM RÀ - VÌ SAO] Tôi đang tìm kiếm và cân nhắc việc mua trả góp bất động sản (BĐS) để tích lũy vốn và đầu tư. Có một điều làm tôi rất bực bội là cả mấy chục năm nay, ngành BĐS gần như không có đột phá gì về công nghệ. Chi phí (hoa hồng) vẫn vậy, thủ tục vẫn rườm rà. Khác với chứng khoán, nơi chi phí giao dịch hiện nay là gần không (0.1-0.8%/giao dịch) vì giao dịch qua điển tử, BĐS vẫn bị thống trị bởi các cò môi giới.

Cho nên vì là một người tò mò nhiều chuyện, tôi suy ngẫm và phân tích ra sau. BĐS không thể có đột phá, cải tiến được vì những lý do sau đây.

1. Mỗi căn nhà hay chung cư đều là một cái độc lập. Khác với chứng khoán, ví dụ cổ phiếu Apple, mỗi cổ phiếu AAPl đều như nhau. Bạn có thể bán, mua, giao dịch và thế chấp nó một cách dễ dàng vì không có rào cản nào. Việc sang tên cũng rất tiện lợi tới độ bạn không cần phải nghĩ tới. Nhưng với BĐS thì mỗi lần mua thì phải tới coi và cân nhắc từng căn một. Mỗi lần mua bán là phải công chứng từng cái. Cho nên không thể nào có tự cải tiến về thanh toán hay giao dịch.

2. Thủ tục mua bán BĐS vẫn rườm rà. Ký hợp đồng xong thì phải đi công chứng. Rồi chờ tới ngày đứng tên sổ (nếu có, vì nhiều công ty bắt khách hàng chờ mấy năm mới cấp sổ). Nếu mua trả góp thì càng mệt hơn, bạn phải chạy tới chạy lui để công chứng và chờ xác nhận. So với việc mua bán thế chấp cổ phiếu - vốn chỉ tốn vài phút hoặc vài tiếng - mua bán BĐS vẫn đi sau vài thập niên.

3. Ở Việt Nam, BĐS là sân sau của rất nhiều quan chức và lợi ích nhóm. Họ không thể nào chấp nhuận sự tiện lợi của công nghệ mà chỉ thích rườm rà. Càng rườm rà thì mới càng nhiều tiền vô túi. Đứng đầu là Sở Tài Nguyên Môi Giới và phòng công chứng. Khi mọi giao dịch hiện tại đều có thể thực hiện bằng điện tử, hai cơ quan này vẫn dùng giấy tay và gây phiền hà cho tất cả mọi người.

4. Ở đâu đó trên thế giới thì tôi không biết, nhưng ở Việt Nam thì lực lượng nhân viên môi giới (Cò BĐS) vẫn quá đông. Một cái phòng giao dịch thì 80-90% là môi giới rồi. Mỗi lần bán được là ăn hoa hồng 1-3%. Tất cả đều phải thực hiện bằng giấy tờ tay. Nếu điện tử hóa giao dịch thì nhóm này sẽ chết đói. Người mua và bán nhà vẫn phải gánh chi phí cho lực lượng này.

Nói ngành BĐS không có đột phá thì cũng không đúng. Nhưng bây giờ tôi chỉ nghĩ ra 2 sự đột phá: [1] Dịch vụ kết nối cho thuê như Air Bnb [2] Sản phẩm cổ phiếu BĐS như REIT (Real Estate Invesment Trust), bạn có thể mua bán quỹ BĐS như cổ phiếu. 

Nhưng ngoài ra thì mọi thứ vẫn vậy. Vẫn rườm rà, chi phí vẫn cao, môi giới vẫn đông và người mua và bán vẫn phải gánh thiệt thòi. Chỉ khi nào dẹp bỏ quyền hạn của cơ quan hành chính nhà nước, điện tử hóa thủ tục và cải thiện pháp lý - thì may ra mới có sự đột phát và cải tiến. 

Ku Búa @ Cafe Ku Búa