CHÉM GIÓ CHUYỆN ĐẤT CÁT.

Chém gió chuyện đất cát.    Ngôi nhà là ước mơ của bất kỳ một người nào. Chúng ta cố gắng kiếm tiền để mua được nó. Nhưng vấn đề là mua như ...

Chém gió chuyện đất cát.

   Ngôi nhà là ước mơ của bất kỳ một người nào. Chúng ta cố gắng kiếm tiền để mua được nó. Nhưng vấn đề là mua như thế nào, lúc nào mua cho hợp lý. Nghĩa là không bị mua quá đắt, lãng phí mồ hôi công sức cày cuốc bao năm. Chính vì vậy mỗi bản thân chúng ta cần nắm rõ tình hình nhà đất để giúp cho bản thân có được sự lựa chọn hợp lý nhất, giảm thiểu tối đa thiệt hại nhất.

    +)Tổng quan về tình hình bất động sản: 

Quy mô của thị trường bất động sản hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD. Thế nhưng lại chiếm đến 20 tỷ USD là toàn tiền đi vay, hầu hết là vay từ ngân hàng( và khoảng 90% nợ xấu ngân hàng là ở bất động sản, có thể là mất hoặc rất khó xử lý). Vậy ta thấy rằng lượng tiền bơm vào bất động sản quá lớn, quá dễ dàng, quá ồ ạt khiến thị trường nóng giật suốt từ năm 2013 đến giờ làm cho giá nhà đất tăng vọt và nó quá ảo so với giá trị thực của nó. Thêm vào đó là tình trạng bùng nổ các sản phẩm bất động sản về chủng loại, quy mô, số lượng khiến cho thị trường tồn đọng hàng nhiều nghìn căn( có bài Nam đã thống kê hết rồi). Đây thực sự là một bong bóng rồi chứ không phải nguy cơ. Tình trạng bất động sản cuối năm nay cũng đang rơi vào trì trệ. Doanh số bán hàng chỉ ở mức cầm cự và âm chi phí vận hành ở các sàn giao dịch. Chính vì vậy mà bài toán siết vốn tín dụng được đưa ra buộc các doanh nghiệp bất động sản phải xoay vốn từ các kênh khác như chứng khoán , trái phiếu doanh nghiệp hay FDI...

   +) Vấn đề là không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực để phát hành trái phiếu. Mà đủ năng lực phát hành thì trái phiếu có thể huy động được vốn hay không? Nhà đầu tư có mặn mà hay không? Niêm yết lên sàn chứng khoán cũng vậy, cổ phiếu của đủ năng lực, niềm tin để hấp dẫn nhà đầu tư hay không? Thu hút vốn FDI cũng vậy. Nhà đầu tư chỉ chọn những doanh nghiệp có quỹ đất rộng, đẹp và sạch với năng lực doanh nghiệp đảm bảo. Nên đây là câu chuyện hút vốn có tính khả thi năm ăn năm thua. 

  +) Về vấn đề vốn xảy ra hai trường hợp

1) Nếu hút được vốn: Tiếp tục duy trì hoạt động và mở rộng đầu tư. Việc này sẽ không giúp cho giá nhà đất giảm xuống mà sẽ vẫn duy trì.

2) Những doanh nghiệp thiếu vốn thì sẽ thế nào? Có xảy ra tình trạng bán phá giá, bán tháo hay co cụm để duy trì tình trạng hiện có, nghĩa là không mở rộng đầu tư nữa. Việc bán tháo thì Nam nghĩ rằng khó xảy ra. Còn việc co cụm sẽ làm cho thị trường chững lại vì số doanh nghiệp không hút được vốn là rất lớn. 

   Cả hai điều này đều đi đến một kết quả là giá nhà đất không giảm trong tương lai ngắn hạn. Dẫn đến lối thoát cho thị trường bất động sản cũng như việc xử lý nợ xấu là rất tối. Bởi vì dù nhu cầu mua nhà còn nhiều, dù doanh nghiệp có khuấy thị trường nóng lên hay mở rộng quy mô thị trường thì cuối cùng vẫn là túi tiền của người mua. Đây là nút thắt để mở lối cho thị trường bất động sản chứ không phải là vấn đề vốn. Vì trước đây ngân hàng chưa siết tín dụng mà thị trường thực sự cũng có hấp thụ được mấy đâu vì giá quá cao. Nó lại chảy vào ngạch đầu cơ và cuối cùng vẫn là hàng tồn kho.

    +) Có nên mua nhà đất, cổ phiếu, trái phiếu của thị trường bất động sản hay không? Cái này nếu xét về mặt bằng chung thì chỉ có đầu tư thôi, và đầu tư thì cũng chỉ các doanh nghiệp có đủ năng lực, đủ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thì mới sống được. Còn khách mua nhà để ở thì với cái giá thế này cũng khó mà có thể mua được, vì xác định mua là bị thiệt nhiều. Cũng chẳng ai dại gì đổ tiền vào trái phiếu, cổ phiếu của các doanh nghiệp kém cả.

    Trên đây là sơ sơ về tình hình chung của thị trường bất động sản hiện tại và tương lai gần. Riêng cái ngạch bất động sản công nghiệp( đất để xây dự án nhà máy, công xưởng thì bọn to, lợi ích nhóm nó nhắm rồi. Dân đầu tư nhỏ thì chỉ ăn theo ở mục cơ sở hạ tầng như đất mặt đường giao thông hay nhà ở cho công nhân. Cái này vẫn còn tiềm năng cho đầu tư nhỏ lẻ ở mức vốn vài chục tỷ). Vậy nên chúng ta tham khảo xem là có nên mua nhà để ở hay đầu tư hay không và mua thế nào, đầu tư thế nào cho hợp lý. Đôi khi nhu cầu cần quá thì phải mua nhưng phải vay ngân hàng với lãi cao mà vay thì khó khăn hơn nhiều vì siết tín dụng đó. Kể cả vay dưới dạng núp bóng tiêu dùng, kinh doanh như mua xe hơi hay mở tiệm...Hết trà, ngừng gió😬.

Nguyễn Việt Nam